Weiterhin günstige Kredite für gemeinnützige Wohnungen
Geht es um den Bau von Alterswohnungen, ist die Gemeinde oft an einer Genossenschaft oder Stiftung beteiligt. Dank Hypotheken der Emissionszentrale EGW können gemeinnützige Bauträger die Kosten langfristig tief halten.
«Wir haben im Gemeinderat lange über Alterswohnungen diskutiert», erinnert sich Sozialvorstand Guy Petter in Mont-Vully (FR). «Aber erst ein Legat mit dieser Zweckbindung löste die Gründung der Genossenschaft aus.» In Kooperation mit dem Gesundheitsnetz See, einem regionalen Zweckverband, baute die Genossenschaft Alterswohnungen Vully dann 27 Alterswohnungen im Ortsteil Sugiez. Sie waren schon alle vermietet, als die Siedlung 2018 eröffnete.
Solche Kooperationen kommen häufig vor; sie entlasten die Gemeinde und sichern das gewünschte Wohnangebot. Simone Gatti, Expertin für Alterswohnen, weist darauf hin, dass das seit 2011 wirksame Pflegefinanzierungsgesetz die Gemeinden motiviere, Formen für selbständiges Wohnen im Alter anzubieten, da sie seither zur Subjekthilfe in der stationären Pflege verpflichtet seien.
Günstige Konditionen, günstige Mieten
Hanspeter Käppeli kennt das Projekt in Vully gut; er hat damals die Genossenschaft bei der Finanzierung beraten und ist Vorstandsmitglied der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger EGW: «Da deren Anleihen durch Bürgschaften des Bundes abgesichert sind, finanzieren sich gemeinnützige Wohnbauträger bei der EGW zu sehr günstigen Konditionen. In Vully spart die Genossenschaft dank der EGW-Hypothek jährlich rund 1,5 Prozent, also 60000 Franken 14 Jahre lang.» Das wirkt sich auf die Mieten aus: «Durchschnittlich kostet eine 2,5-Zimmer-Wohnung netto 1110 Franken», sagt der Genossenschaftspräsident Markus Ith. Damit bleibe man unter der Wohnkostenlimite der Ergänzungsleistungen und könne trotzdem Abschreibungen machen. «So bilden wir Kapital und können unser Know-how in der Region vielleicht bei einem nächsten Projekt einsetzen», hofft Ith.
Breite Abstützung in der Stadt Wil
Bei der 1968 von Privaten initiierten Genossenschaft für Alterswohnungen Wil (GAW) war die politische Gemeinde von Anfang an dabei. Sie besitzt selber keine Alterswohnungen. «Eine Genossenschaft ist freier und eigenständiger als die Verwaltung, sie hat spezifisches Know-how», sagt Stadtrat Dario Sulzer, der auch im Vorstand der GAW sitzt. Nicht nur die politische, sondern auch die Ortsgemeinde, Serviceclubs, Kirchgemeinden und Gewerbebetriebe gehören – neben Privatpersonen – zu den Mitgliedern der GAW. Und deren Präsident Bruno Gähwiler war früher Stadtpräsident.
206 Wohnungen besitzt die GAW in Wil, und in diesen Monaten werden es einige mehr: Weil eine grosse Pflegewohnung gekündigt wurde, baut man sie zu acht Alterswohnungen um. «Wir haben eine Warteliste und suchen Land für neue Standorte», sagt Präsident Gähwiler.
Die Stadt Wil hat die GAW bisher mit günstigen, langfristigen Baurechten unterstützt. Die GAW wiederum hat mehrmals Hypotheken bei der Emissionszentrale EGW aufnehmen können. Dank den langen Laufzeiten und dank den vorteilhaften Zinsen sinken die Wohnkosten auf lange Zeit. Ausserdem ist die Genossenschaft steuerbefreit. «Die günstigste 1-Zimmer-Wohnung kostet nur 424 Franken», sagt Gähwiler. «Und die quasi neu gebauten 2-Zimmer-Wohnungen beginnen bei '090 Franken.» Die niedrigen Mietpreise seien sehr wertvoll, bestätigt Dario Sulzer. Denn der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum sei ausgewiesen. «In Wil gibt es wenig freie Wohnungen, und die Wohnkosten sind hoch.»
Der SGV unterstützt die Wohnraumförderung
Während die Wohnbauförderung auf lokaler Ebene viele Spielarten kennt (siehe «Schweizer Gemeinde 9/2020), sind es auf Bundesebene drei Instrumente, die unter dem Dach des Wohnraumförderungsgesetzes zum Einsatz kommen. Der Fonds de Roulement, die Emissionszentrale für Gemeinnützige Wohnbauträger EGW und die Hypothekarbürgschaftsgenossenschaft HBG.
Die EGW legt mehrmals jährlich Anleihen am Kapitalmarkt auf. Das aktuelle Volumen beträgt rund 3,5 Mrd. Franken. Mit den Mitteln daraus vergibt sie langfristige Hypothekarkredite mit festem Zinssatz an ihre Mitglieder. Diese Finanzierungen vergünstigen rund 35000 Wohnungen in über 300 Gemeinden. Die Anleihen der EGW sind mit einer Bundesbürgschaft abgesichert. Dafür spricht das Parlament periodisch einen Rahmenkredit – zuletzt am 3. März 2021 über eine Summe von 1,7 Mrd. Franken. «Der Schweizerische Gemeindeverband hat dieses Anliegen im Parlament unterstützt und zum deutlichen Abstimmungsresultat beigetragen», freut sich EGW-Präsident Ernst Hauri.
Dank der erneuerten Bürgschaft kann die EGW in den kommenden sechs Jahren weiterhin Gelder zu sehr günstigen Konditionen aufnehmen und an gemeinnützige Bauträger weitergeben. Die EGW finanziert ausschliesslich fertiggestellte und vermietete Liegenschaften. Die Kreditnehmer verpflichten sich, die in der Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger verankerte Kostenmiete anzuwenden.